Compra e Venda de Casas

Lançando: Remodelação para Revenda


Com um excesso de propriedades em dificuldades no mercado agora, as pessoas estão ansiosas para fazer negócios. Mas há pouco espaço para erro. Você tem que ser inteligente sobre as casas que compra e os reparos que faz. Você também precisa estar preparado para manter sua propriedade a longo prazo, ou pode acabar com uma casa que não pode vender e um pagamento de hipoteca que não pode pagar. Mas se você tentar mudar de casa, aqui estão algumas coisas que você precisa saber.

Encontrando a casa certa
Os investidores imobiliários vivem e morrem pelos números. Você tem que se apaixonar pelo negócio, não pela casa. E grandes negócios não vão te surpreender. Investidores experientes passam o tempo todos os dias procurando por imóveis em dificuldades e têm uma rede de pessoas procurando negócios por eles.

Alguns investidores fazem questão de seguir uma rota diferente para casa do trabalho para procurar possíveis negócios. Outros, como Sid Davis, investidor imobiliário e autor de Reformas domésticas que vendem: maneiras rápidas e fáceis de obter o preço mais alto possível, recomende escolher um bairro específico e percorrê-lo regularmente. "Procure o melhor negócio no melhor bairro", diz Davis. “Mesmo nas melhores áreas, sempre há pessoas que precisam vender rapidamente. Escolha uma área de destino desejada e crie panfletos que digam 'Posso fechar em uma semana' ou 'Dinheiro adiantado'. Há muitas pessoas com problemas. "

Procure uma casa com preço muito abaixo do valor de mercado, dizem os especialistas. Essa é a única maneira de ganhar dinheiro no mercado atual.

Encontrar financiamento
Mesmo quando a subscrição de hipotecas estava livre, os banqueiros eram mais duros com os investidores do que com os proprietários, exigindo mais dinheiro e cobrando taxas e juros mais altos. Hoje, os credores estão mais rígidos do que nunca quando se trata de emprestar dinheiro para investimentos imobiliários.

Para os reabilitadores que possuem uma casa, pode ser mais fácil obter uma linha de crédito e usar esse dinheiro para o adiantamento necessário. Mas entenda o que você está fazendo: você está arriscando sua própria casa se não puder vender a propriedade e ficar para trás nos pagamentos.

Pensando a longo prazo
Muitos investidores imobiliários profissionais veem o lançamento como uma abordagem míope para os negócios. Praticamente a única vantagem, diz Jones-Cox, é um lucro rápido, mas os impostos sobre ganhos de capital consomem grande parte disso - e as condições atuais do mercado não são propícias a uma venda rápida. Além disso, os projetos de reabilitação são notórios por levar mais tempo e custar mais dinheiro do que o previsto. É muito melhor manter a casa e aproveitar os benefícios a longo prazo.

Davis, que inverteu sete casas em um ano, concorda, dizendo: “Eu ganhei de US $ 10.000 a US $ 12.000 por casa e pensei que era uma coisa muito gostosa. Foi a coisa mais idiota que já fiz. Se eu os mantivesse como aluguéis, já teria US $ 1,5 milhão em patrimônio. ”

Talvez a maneira mais inteligente de abordar a inversão agora, especialmente para o novo investidor, seja comprar uma casa como ocupante proprietário, morar nela por dois ou três anos enquanto conserta e depois vendê-la com lucro. Você obterá uma melhor taxa de juros do financiamento, eliminará os maiores adiantamentos exigidos dos investidores e o alto imposto sobre ganhos de capital que as nadadeiras pagam nas casas que compram e vendem rapidamente, e dá tempo para a casa apreciar. "Essa é uma estratégia espetacular para ganhar US $ 50.000 ou US $ 100.000 e não pagar impostos", diz Vena Jones-Cox, investidora imobiliária de Cincinnati e ex-presidente da Associação Nacional de Investidores Imobiliários.

Fazendo as reformas certas
Depois de encontrar a casa, você precisará fazer um orçamento de reforma e reparo. O primeiro passo é estabelecer um preço de venda aproximado. Isso é realizado executando uma análise comparativa de mercado de casas semelhantes à que você está vendendo em localização, idade, metragem quadrada, contagem de quartos e banheiros, idade e recursos. Observe os preços das casas que estão vendendo - bem como as que estão há meses - recomenda Dean Graziosi, um investidor imobiliário baseado em Tempe, AZ e autor de O milionário imobiliário. Isso lhe dará uma boa idéia do que incluir na sua reabilitação.

Em seguida, deduza quanto você pagou pela casa, suas outras despesas (como a comissão de um corretor de imóveis) e o lucro que você gostaria de obter. "Isso vai te dizer quanto você pode gastar", diz ele. As regras de reparo para reabilitação são bastante semelhantes às recomendadas para compradores de casas que estão com a casa pronta para vender: as primeiras impressões são críticas; portanto, preste muita atenção ao jardim da frente, ao exterior da casa e à entrada; cozinhas e banheiros principais vendem a casa; não imponha seu estilo de decoração aos compradores; e mantenha as cores em uma paleta neutra para que os compradores possam criar suas próprias.

O maior erro que Jones-Cox vê que os investidores cometem em suas reabilitações é gastar dinheiro em atualizações que não agregam valor e não são apropriadas para o bairro. "Eles entram nessas propriedades, se apaixonam por elas e acham que seria ótimo colocar uma banheira de hidromassagem no banheiro de uma casa de US $ 125.000", diz ela. "Eles não são razoáveis ​​sobre o que deve ser feito, exageram e nunca recebem seu investimento de volta."

Diane Saatchi, vice-presidente sênior do Corcoran Group, com sede em East Hampton, Nova York, vê o mesmo em reabilitações multimilionárias. "Às vezes, as pessoas gastam demais em maneiras que não são tão importantes", diz Saatchi. “Alguém instalará um gerador caro e não terá espaço suficiente no armário ou espaço de armazenamento para o tamanho da casa. Ou eles farão algo que não combina com um bairro. Se é um bairro onde todas as casas têm garagens e você transforma a garagem em uma sala de ginástica, isso é estúpido.

Se você pensa como um investidor imobiliário de sucesso e considera a inversão ou reabilitação como um investimento a longo prazo, é mais provável que tenha sucesso.

Existem dezenas de maneiras de prejudicar um trabalho de remodelação feito para revenda. No topo da lista estão:

  • Não está fazendo sua lição de casa. Hoje existem tantas casas à venda no mercado, a concorrência para os compradores é acirrada. Confira a competição antes de começar a derrubar paredes. A maneira mais fácil de fazer isso é visitar casas abertas na mesma faixa de preço.
  • Indo ao mar. Você quer que sua casa se destaque, mas não como um polegar dolorido. Torne o seu um pouco melhor que a concorrência, mas mantenha a consistência com o bairro.
  • Ignorando o quintal. Alguns reabilitadores passam o tempo todo no interior e esquecem o exterior. O gramado precisa estar da melhor forma possível.
  • Cortando cantos. Há uma grande diferença entre fazer as coisas o mais barato possível e fechar os olhos para os principais problemas para economizar dinheiro. Não basta limpar e pintar quando algo deve ser reparado ou substituído.
  • Contratação de empreiteiros não licenciados. Problemas com a integridade estrutural da casa ou de seus principais sistemas - aquecimento e refrigeração, encanamento e eletricidade - precisam ser reparados por profissionais licenciados e segurados.
  • Tentando fazer tudo sozinho. Se você não realizou alguns dos trabalhos mais complicados de aprimoramento doméstico que você alinhou para sua casa - como trabalhos elétricos ou hidráulicos - agora provavelmente não é hora de tentar. Você ficará frustrado e talvez até machucado. Contrate um profissional e garanta que você aloque esse custo no seu orçamento de reparo.
  • Subestimando o prazo. Provavelmente, você deve preencher o tempo necessário para concluir o trabalho - especialmente se não puder pagar um mês ou dois a mais na hipoteca. Se você possui duas hipotecas, é fundamental estabelecer uma linha do tempo realista.